2021년경 전세가격이 무섭게 올랐던 지역들의 하락폭은 더욱 커지고 있는 상황입니다. 집주인은 계약만기와 갱신 시에 이전 계약보다 시세가 하락하여 과거의 전세금보다 돌려줄 돈이 많아져 걱정이고, 세입자는 전세금 반환 지연으로 주거이동이 제한되고 미반환의 우려로 불안한 상황이 생기게 됩니다.
이런 역전세 상황에서 세입자들은 돈을 돌려받지 못할 우려로 집주인에게 돈을 돌려줄 수 있냐고 지속적인 문의를 하게 되고, 집주인은 아직 만기가 남은 시점에 계속되는 문의와 차이나는 전세금 마련에 대한 스트레스로 세입자와 집주인 사이에서는 갈등이 계속되고 있습니다.
이에 정부에서는 역전세 반환대출 규제완화를 한시적으로 시행한다고 합니다. 기간은 2023년 7월 27일 ~ 2024년 7월 31일까지입니다.
| 1. 지원대상 2. 대출한도와 금액, 주택형태 3. 주의사항 4. 역전세 반환대출 운영절차 |
1. 지원대상
- 2023년 7월 3일 이전 임대차 계약이 체결하고 2024년 7월 31일까지 임대차 계약 만료 시 역전세로 전세금 반환이 어려운 집주인
2. 대출한도와 금액, 주택형태
1) 대출한도
- 개인 : DSR 40% 적용 제외 되고 DTI 60%만 적용함
- 임대사업자 : RTI 1.25 (비규제) ~ 1.5 (규제) -> 1.0배
* DSR( 총원리금 상환비율) = (대출원리금 + 기타 대출원리금) / 연간 소득
* DTI( 총부채 상환비율) = (대출원리금 + 기타 대출이자) / 연간 소득
2) 금액
- 전세금 차액 지원이 원칙이지만 필요시 전세금 전액대출 후 차액상환 가능
3) 주택형태
- 아파트, 주거용 오피스텔, 연립/다세대 등
3. 주의사항
1) 해당 자금은 절대로 다른 용도로 사용 금지 (전세금 반환으로만 사용해야 함)
2) 반환대출 이용기간 동안은 신규주택을 구입할 수 없고 주택구입 적발 시 대출전액회수와 3년간 주택담보대출 이용불가
3) 은행은 임대차계약서가 성실히 이행된다는 전제로 대출을 지원할 예정임
4) 후속 세입자와는 "전세금 반환보증 가입"을 특약으로 추가해서 임대차계약 체결해야 함
5) 이에 집주인은 후속 세입자가 입주하고 3개월 이내에 전세금 반환보증을 가입하고 보증료를 납입해야 함
6) 집주인이 자가로 입주하는 경우 자력반환 능력을 엄격하게 확인하는 것으로 반환자금 대출이 가능하나 대출 실행 후 1개월 이내에 입주, 최소 2년 이상 실거주 여부 모니터링 등 관리가 병행될 예정
4. 역전세 반환대출 운영절차
1) 후속 전세입자와 전세계약 체결
- 대출상담/신청 : 집주인 -> 은행
- 전세계약 : 집주인 -> 후속 세입자(임대차 계약에 세입자 보호조치 특약 기입)
- 대출심사/실행 : 은행 -> 집주인(기존 세입자에게 직접 지급)
- 반환보증 가입 : 집주인(세입자) -> 보증기관(3개월 이내에 전세금 반환보증을 가입)
2) 후속 전세입자가 없는 경우
- 대출상담/신청 : 집주인 -> 은행
- 대출심사/실행 : 은행 -> 집주인(한도내에서 우선 대출 지원)
- 전세계약 : 집주인 -> 후속 세입자(대출 실행 후 1년 이내 세입자 보호조치 특약 기입된 계약서 체결, 제출)
- 반환보증 가입 : 집주인(세입자) -> 보증기관 (후속 세입자 3개월 이내에 전세금 반환보증을 가입)
3) 집주인이 자가 입주
- 대출상담/신청 : 집주인 -> 은행
- 대출심사/실행 : 은행 -> 집주인 (한도내에서 우선 대출 지원)
- 전세계약 : 집주인 -> 은행 (대출 실행 후 1개월 이내에 입주, 전입신고서 제출)
- 반환보증 가입 : 집주인 <-> 은행 (최소 2년 이상 실거주 여부 모니터링)
시장에 올 큰 충격이 우려되는 상황에 한시적인 정책입니다. 그래도 "전세보증금 반환 대출"의 조건이 까다로운 것도 사실입니다. 대출감정가 안에서 대출이 나올 것이고 그 돈마저도 1년 안에 가파야 하니까요. 부디 부정한 사용이 없이 잘 해결이 되면 좋겠습니다. 보증에 관한 더 자세한 사항은 주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사, SGI 서울보증을 참고하시고 대출은 시중은행으로 문의 하시기 바랍니다.
